עסקת קומבינציה ויתרונותיה
שוק הנדל"ן שופע עסקאות מגוונות ומורכבות, מגדלי מגורים ומבנים מסחריים תופסים את מקומם בנוף העירוני. בעלי קרקעות מבקשים לנצל את הפריחה בענף לביצוע עסקאות רווחיות למכירת הקרקע.
אחת העסקאות הנפוצות בענף הנדל"ן היא עסקת חליפין בין בעלי הקרקע לבין היזם או הקבלן, בדרך כלל, מבלי שיעבור ביניהם תשלום במזומן. עסקה זו מוגדרת כעסקת קומבינציה שבה בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע ומקבל תמורתם שירותי בנייה או אחוז מההכנסה של הפרויקט.
עסקת קומבינציה היא עסקת מימון ומהווה מעין הלוואה ליזם. בעל הקרקע מוסר את הקרקע ליזם לבניית הדירות ועובר זמן רב עד לקבלת התמורה, לכן מחיר העסקה אמור לשקף גם פיצוי על תקופת ההמתנה.
עסקאות קומבינציה נפוצות
קיימות עסקאות של מכר מלא בהן בעל הקרקע מוסר את כל הקרקע ליזם בתמורה למספר דירות שייבנו עליה או עסקאות מכר חלקי בהן בעל הקרקע ימסור רק חלק מהשטח.
● עסקת נטו. בעל הקרקע יקבל בעסקה סכום שסוכם עליו מראש עם היזם. היזם לוקח לאחריותו את כל התשלומים הקשורים בבניית הפרויקט. עבור בעל הקרקע יש וודאות לגבי הסכום שיקבל אך מצד שני הסכום עלול להיות נמוך יותר.
● עסקת תמורות. בעל הקרקע יקבל אחוזים מסוימים מכמות הדירות שייבנו בפרויקט, אשר ייקבעו על בסיס שווי הקרקע.
● עסקה משולבת. זוהי עסקה המשלבת תמורה חלקית במזומן וחלקה האחר הוא בקבלת דירות או אחוזים מההכנסות.
יתרונות וחסרונות בעסקת קומבינציה
אפשר למצוא שני יתרונות בולטים לביצוע עסקת קומבינציה:
● התמורה מהעסקה. עבור בעל הקרקע התמורה שיקבל תהיה גבוהה מהתמורה שיקבל בעסקת מכר מקרקעין רגילה. עבור היזם אין צורך בגיוס הון לרכישת הקרקע. את התמורה הוא ישלם באמצעות מתן שירותי בניה.
● חסכון במס. תשלום המס בעסקת קומבינציה נמוך מתשלומי המס בעסקת מכר רגילה. למרות זאת חל מיסוי רב על עסקת קומבינציה, מס רכישה, מס שבח, מע"מ.
לשיטה גם חסרונות:
עבור בעל הקרקע, זוהי עסקה מורכבת ומתמשכת על פני שנים ועד סיומה לא יקבל את התמורה בעדה. יש בכך סיכון וסבירות גבוהה לתרחישים לא צפויים במשך הזמן שעלולים לשבש או לגרום לכך שהעסקה לא תתקיים. לכן מומלץ לבצע במסגרת ההסדרה החוזית כיסוי לכל התרחישים הצפויים ולאופן השיפוי של הצדדים.
עבור היזם יש סיכון במצב בו שווי הקרקע לא הוערך נכון או במקרה של היתרי בניה לפחות יחידות דיור מהתוכנית המקורית.
בדיקת כדאיות לעסקה
מי שאינו עוסק בתחומי הנדל"ן באופן מקצועי, מומלץ לקבל ליווי מקצועי של שמאי מקרקעין, עו"ד אשר יידעו לזהות את הסיכונים במורכבות העסקה, יידעו לחשב את הכדאיות הכלכלית של העסקה ואת תשלומי המיסים החלים על הצדדים.
לסיכום, עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת עם יתרונות עבור בעלי הקרקע וגם עבור היזם. כדי לנטרל את אלמנט הסיכון, מומלץ לקבל ליווי מקצועי ולהסדיר את כל התנאים של העסקה לפרטי פרטים בהסכם בין הצדדים.
משכון נכסים
צור קשר
הלוואות לבעלי נכסים בלבד
(דירה, קרקע, רכב או קרן השתלמות)
